黑云压城城欲摧 。
旭辉集团CEO林峰如此形容近期的房地产市场 。的确，各类暴雷消息不断 ，资本市场也不给地产股好脸色。加之 ，近日有消息称，继三道红线 、两集中供地后 ，房企又迎来强监管——
根据财联社报道 ，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40% ，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地 。如果不满足 ，就会被限制融资 。
出于对政策的担忧，房企股价先跌为敬，短短两个交易日头部房企股价普遍跌幅超10%。
事实上 ，按照此前“三道红线 ”试点要求 ，拿地销售比是两个观察指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负 ，房企需要对拿地资金来源做解释 。
林峰表示 ，五个显性指标（读懂君注：三道红线和两个观察指标）基本体现企业的大风险，今年已经在几十家房企中试行 ，未来可能会在所有的大型房企中普遍推广 ，作为核心健康指标，一旦超过 ，会被教练强行瘦身 。
此次则是在拿地销售比不得超过40%基础上 ，新增比例含招拍挂+收并购拿地。很明显，这并非“新政 ” ，而是对此前调控政策打补丁 ，或者说是精准打击。
根据克尔瑞数据，今年上半年，中上游房企中已有个别超过销售金额40% ，数量虽不多 ，但基本都是在各个城市土拍中，拿地较激进的房企 。比如招商蛇口(SZ:001979) ，仅在南京土拍市场中 ，就花掉了超147亿 。
再比如近两年疯狂拿地的绿城中国(HK:03900)，上半年其拿地销售比高达65%。仅在宁波土拍市场中 ，绿城及其联合体花掉了97.7亿 ，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3 。
而这一次，监管精准打击 ，掐灭了它们的规模化野心 。
15家主流房企 ，3家拿地销售比超40% 、2家现金流为负
距离三道红线出台即将一年时间，房企普遍都在积极降低负债 ，以满足监管要求。
但从上半年土地市场的热度来看 ，个别房企土拍意愿较强 。典型如，换了管理层的绿城，喊出2025年规模要做到5000亿元 ，直接对标头部房企 。今年上半年绿城拿地金额高达888.4亿元 ，已超过2020年全年拿地金额。
与此同时，上半年实行的两集中供地政策 ，本意是限制降低土地溢价 ，进而给整个市场降温 。结果，土地价格溢价率持续新高 ，一二线城市抢地越来越激烈 ，甚至个别房企没利润也要拿地 。
可见三道红线也没有完全遏制住房企举债做大规模的野心。于是才有了监管“打补丁”之举 。
根据财联社报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企 ，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40% ，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地 。如果不满足，就会被限制融资。包括暂缓发债 ，信托融资、资管产品 、海外融资等也将被限制。
拿地销售比不能超过40% ，意味着房企今年卖100亿元房子，最多只能拿40亿元的土地 。房企只能“以销定投 ”，这可以说是精准打击 。
那么 ，被重点监管房企中 ，到底谁是被打击的对象？读懂君统计了，2021年上半年头部15家销售额千亿以上的主流房企拿地金额/销售金额数据。其中 ，绿城 、招商蛇口、华润置地(HK:01109)三家均超过40% ，高达50%以上 。
而这三家房企，都可以说是上半年的土拍市场的“大赢家 ” 。仅在宁波土拍市场中 ，绿城及其联合体花掉了97.7亿拿下6宗土地 ，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3；招商蛇口仅在南京土拍市场中，就花掉了超147亿；华润置地则在杭州首轮集中供地中 ，以封顶价111.61亿元获杭州未来科技城地块。
此外 ，根据这15家主流房企2020年报数据，绿城和碧桂园(HK:02007)2020年的经营净现金流为负 ，其他13三家均为正；新城控股(SH:601155) 、金地集团(SH:600383) 、中南建设(SZ:000961)经营净现金流则徘徊在净流出边缘 。
综合拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标 ，15家头部房企中，踩线一条的有四家，分别为绿城、招商蛇口、华润置地和碧桂园 ，而绿城踩线两条 。
如果再结合去年出台的三道红线来看 ，截至2020年末，这15家房企踩中一道红线的7家 ，踩中三道的1家 ，未踩线的7家。其中，绿城和碧桂园同时踩中红线和观察指标 。这意味着 ，如果年底这两家房企还不能达到监管要求 ，其融资将被重点约束 。
长期来看，15家头部房企中 ，有10家没有达到监管要求 ，都有持续降低财务杠杠的压力。
警惕！只要规模不要利润的房企大概率“越做越小”
如果说，三道红线是从财务层面限制高杠杆房企过快扩张 ，那么 ，拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标，则不仅限制高杠杠房企扩张，还要限制低杠杠房企低质量的扩张 。
换句话说 ，房企只能“以销定投 ” ，这直接切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地扩张的机会；低杠杠房企也不能通过加杠杆拿地扩张，只能通过每年卖房赚取的利润保持内生增长 。
具体来看 ，监管要求房企每年拿地销售比不超过40% ，这意味着房企只能依靠内生增长拿地，不能靠负债拿地。房企只有今年拿地够便宜 、卖的房子够贵 ，第二年才能拿更多的地 ，否则第二年就会被限制拿地。
举一个简单例子，今年A房企销售100亿元 ，拿地40亿元 ，明年这40亿元土地就必须卖出100亿元以上的销售收入 。如果这40亿元土地，只卖了90亿元销售收入 ，对不起 ，今年最多拿地36亿元土地 。
以此类推，如果房企拿地利润率太低，房企就会“越干越小 ”。同时 ，这个规定也让那些经营稳健的房企 ，不可能在短期快速做大规模 。因为不管房企有钱没钱，都会被限制拿地比例 ，进而控制扩张速度 。
你以为这就完了？除拿地销售比不超过40% ，还要求房企的经营现金流为正，不然还是会限制房企融资。
这就意味着 ，房企在拿地时候 ，不仅要考虑这块地的利润，还要考虑盖成房子卖出之后 ，能否及时回收现金 。换句话说 ，以后杠杠低的房企，想要稳健增长不光要有利润 ，还要是有现金流入的利润 。
综合来看 ，三道红线叠加两个观察指标，将彻底改变整个行业的经营逻辑。让财务杠杠不符合监管要求的房企，先降低杠杠再谋求扩张；财务杠杠符合监管要求的房企 ，也不能盲目加杠杆扩张 ，而是要依托每年赚取的利润，实现高质量内生增长 。
长期看 ，整个房地产行业或许正如万科郁亮所说 ，越来越像制造业，要赚慢钱 、老实钱了 。
降息对于股市各重大板块的影响：
出口业务占比较大的企业：降息往往意味着人民币的贬值预期加强 ，因为对于出口业务占比较大的企业来说 ，降息属于利空消息。目前A股市场上，出口业务占比较大的行业主要有纺织、家电等 。
地产：降息对于地产股来说属于利好 。从供给端来讲 ，降息之后 ，有利于降低房地产开发商的负担利率；从需求端来讲，降息有利于减轻人们购买房地产的负担 ，有利于调动人们买房的需要。地产龙头股：招商地产(000024,股吧) 、保利地产(600048,股吧) 、万科、金地集团(600383,股吧)。
有色金属：降息往往意味着以有色金属为代表的大宗商品价格将上涨 ，因此有色金属股有望受益于央行降息 。而9月份欧洲央行降息之后，A股有色金属股迎来短暂上涨的情况也印证了这一逻辑 。相关个股：云南铜业(000878,股吧) 、江西铜业 、厦门钨业(600549,股吧)。
筹资性现金流占比较大的行业：降息意味着企业获取资金能力的增强以及获取资金成本的降低，因此 ，对于那些资金链紧绷 ，筹资性现金流较大的行业来讲，降息往往意味着利好 。数据显示 ，今年上半年房地产及产业链上的建筑,军工、电子等行业的筹资性现金流最高,现金流压力较大 。
银行：对于银行股而言 ，降息有利有弊，缩小银行存贷款利率的差额对于银行的赢利增加了压力；同时增加了银行吸储的难度。但是 ，增加放贷 ，以及经济的复苏和发展，又将带动银行业务量的攀升 ，有利于银行增盈 。总体看 ，对于银行股来说，长线仍有利好作用 、短线则看资金是否追捧 。个股推荐：一是大型综合券商 ，“新大招”(新龙头,改革坚定,光大 、招商背靠金控)和“任我行”(指资金可以任意进出的中信、海通 、国信)；二是互联网券商 ，锦龙股份(000712,股吧)。
本文来自作者[admin]投稿，不代表易币号立场，如若转载，请注明出处：https://eyeb.net/yibi/1786.html
评论列表（3条）
我是易币号的签约作者“admin”
本文概览：黑云压城城欲摧。 旭辉集团CEO林峰如此形容近期的房地产市场。的确，各类暴雷消息不断，资本市场也不给地产股好脸色。加之，近日有消息称，继三道红线、两集中供地后，房企又迎来...
文章不错《600383最新消息》内容很有帮助